Xem ngay video Định giá nhà đất qua 7 bước



Định giá nhà đất luôn là một trong những bước quan trọng, đóng vai trò quyết định của hiệu suất đầu tư bất động sản. Có rất nhiều phương pháp định giá khác nhau, nhưng với góc nhìn và kinh nghiệm đầu tư 10 năm của các huấn luyện viên tại Quỹ Đầu Tư Thời Đại Mới NAC, tôi sẽ đưa tới cho các anh chị 7 bước nhanh chóng và chính xác nhất để định giá bất động sản địa tô đã có sổ đỏ cho kết quả sát nhất với thị trường.

Do không có 2 sản phẩm bất động sản giống nhau 100% nên sẽ không có công thức định giá nào được gọi là TUYỆT ĐỐI CHÍNH XÁC. Trong việc kinh doanh đầu tư bất động sản sẽ không có yếu tố định giá Đúng hay định giá Sai, tất cả các phương pháp định giá đều chỉ là tương đối để hướng tới mục tiêu tối đa hóa hiệu quả giao dịch cho người mua.

Bất động sản nào cũng luôn có nhiều giá trị nhưng với kinh nghiệm của NAC, chúng tôi phân loại ra 2 giá trị nổi bật nhất đó là các giá trị hữu hình và giá trị kỳ vọng

Một mảnh đất sắp được mở đường lớn ngay trước mặt dẫn đến lưu lượng lưu thông tăng, việc cho thuê dễ dàng hơn, khai thác thương mai lãi hơn từ đó tăng giá đất tốt hơn. Yếu tố "sắp có đường mở qua" được gọi là 1 yếu tố kỳ vọng tăng giá trong giá trị vô hình. Với mảnh đất nào càng nhiêu yếu tố kỳ vọng thì giá trị vô hình của mảnh đất đó càng lớn.

Với kinh nghiệm định giá của NAC, các anh chị chỉ tìm những mẫu có mục đích mua tương đồng.
Một bất động sản được mua với mục đích để xây nhà cho thuê, vậy tìm các sản phẩm có chung yếu tố: đường vào, vị trí trong khu vực dân dư, thiết kế nhà trên mảnh đất, mật độ tối đa được xây, pháp lý sử dụng, đối tượng cho thuê...
Khi xác định được các yếu tố để so sánh, cần chủ động tìm kiếm từ 3 -5 sản phẩm bất động sản khác trong bán kính 1km từ sản phẩm bất động sản định mua, ghi lại các số liệu giá của các sản phẩm đó.

Đánh giá các yếu tố của các sản phẩm để tham chiếu như hình dáng bất động sản, cơ sở hạ tầng xung quanh nó. Sau đó định giá tương quan từng ô đất. Hãy xem ở hình bên dưới:

 

Tại từng địa phương sẽ có những yếu tố và quan niệm khác nhau về việc định giá nhà đất nên có thể việc anh chị tự tham chiếu sẽ có chút sai lệch khó lý giải, để giải quyết việc này anh chị sẽ cần tìm gặp môi giới tại địa phương đó.
Lưu ý: Gặp tối thiểu 3 môi giới riêng biệt tại cùng một khoảng thời gian, môi giới có kinh nghiệm và quan hệ sâu tại thị trường thì thông tin càng có giá trị.

Với môi giới bán sản phẩm A anh chị hãy hỏi môi giới đó về sản phẩm B và ngược lại, điểm đặc thù trong bất động sản là môi giới nào bán sản phẩm của môi giới đấy và họ luôn trung thực với các điểm yếu của "đối thủ". Hãy để cho môi giới A thấy sản phẩm B là đối thủ của họ và ngược lại. Nếu có môi giới C thì anh chị cũng làm tương tự, để cho môi giới đó cảm thấy sản phẩm A và B là đối thủ như vậy anh chị có thể nhìn tổng quan cả điểm tốt lẫn điểm yếu của sản phẩm, từ đó sẽ cho ra kết quả định giá chính xác nhất.

Bước này anh chị sẽ thông qua tổ chức tài chính để định giá như: ngân hàng.
Anh chị có thể liên hệ với đầu mối tài chính cá nhân chuyên thẩm định để cho vay mua bất động sản, chia sẻ với họ rằng cần vay 1 khoản tiền để mua 1 trong 3 sản phẩm A, B,C. Ngân hàng cho vay sẽ triển khai thẩm định bằng việc thuê các đơn vị thẩm định độc lập trên thị trường, họ sẽ cho biết kết quả là khả năng cho vay của họ ở từng sản phẩm.
Lưu ý: Anh chị nên thẩm định giá bất động sản tối thiểu qua 2 ngân hàng, 1 thuộc về 4 ngân hàng trong khối nhà nước còn lại có thể tham khảo ngân hàng TMCP.
 

Sau khi có 2 bước thẩm định giá từ thị trường thông qua môi giới và từ tổ chức thẩm định giá thông qua ngân hàng sẽ giúp bạn có thêm các thông tin về bất động sản cần mua bạn nên tham khảo thêm ý kiến trước khi mua với những người có nhiều năm kinh nghiệm làm về kinh doanh bất động sản để có thêm các góc nhìn tham khảo trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
 
Như vậy NAC đã chia sẻ với anh chị 7 bước thực hiện để định giá bất động sản địa tô đã có sổ đỏ. Anh chị có thể rút ngắn thời gian kiểm định giá nhà đất nếu các bạn có thông tin thị trường tốt, các mối quan hệ trong các tổ chức tín dụng và các trải nghiệm bất động sản tương đồng.